Değerli Konut Vergisine İlişkin Değer Tespit Tebligatlarına Nasıl İtiraz Edilir?

 7 Aralık 2019 tarihli Resmi Gazete'de yayınlanan 7194 Sayılı Kanun ile yürürlüğe konulan Değerli Konut Vergisine esas olmak üzere Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce değer tespitleri yapılarak mükelleflere tebliğ edilmeye başlanmıştır. Kanunun uygulanması ve değer tespitine ilişkin işlemlere karşı başvurulacak hukuki yollar ve başvurma yöntemi hakkında uygulamada çeşitli tereddütler oluşmuştur. Söz konusu tereddütlere ilişkin açıklamalarımız bu bülten ile sizlerle paylaşılmaktadır. 

1.     İtiraz için 15 Günlük Süre Ne Zaman Başlayacak?

Gayrimenkullere ilişkin yapılmış ise değerleme rakamları  www.tasinmazdegerleme.tkgm.gov.tr  sitesinden TC kimlik numarası girilerek görülmektedir. Bu siteye girmek tebellüğ etmek anlamına gelmemektedir.

Kanunda  “hem internet sitesinde ilan edilir, hem de ilgilisine ayrıca tebliğ edilir.” ifadesi kullanılmaktadır. Kanunun lafzından, internet sitesinde yapılan ilanın,  tebliğ olmayacağı anlaşılmaktadır. İnternet sitesinde ilan, Tebligat Kanununa göre e-tebligat olarak da nitelendirilememektedir. Gerçek kişiye tebligat, Tebligat Kanuna göre ya elden yapılmalı ya da kişinin e- tebligat sistemi varsa , UETS gibi , sistem üzerinden yapılmalıdır.

Bu kapsamda, itiraz için 15 günlük süre tebligattan itibaren başlamaktadır.

2.  Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'ne tebligattan itibaren  yazılacak itiraz dilekçesinde neler olmalıdır?

İlgilisine yapılacak bildirimin değerleme raporu ile birlikte olup olmamasına göre itiraz usul ve biçimi farklı biçimde ele alınmalıdır:

a- Değer bildirimi değerleme raporu ile birlikte yapılırsa;

Değerleme raporunda ele alınan hususların iktisadi, ticari ve teknik icaplara neden uygun olmadığı, rapor içeriğinin neden hukuka aykırı olduğuna ilişkin idari itiraz yazılı biçimde yapılmalıdır.

b- Değer bildirimi değerleme raporu olmaksızın yapılırsa;

Bu durumda, değerlemeye esas değerleme raporunun da ilgilisine tebliği talep edilerek genel ifadelerle değerin neden gerçeği yansıtmadığını ifade eden bir dilekçe ile itiraz yapılmalıdır.

Temel gerekçe, idari işlemin yapılış usulündeki eksiklikler, gerekçenin tebliğ edilmemiş olması, takdir hakkının kullanımı açısından ölçüsüzlüğe dayalı itiraz kurgusu yapılabilir.

Her iki şekilde de, değerlemenin ve tespit edilen birim değerin neden doğru olmadığı her maddi vakıa özelinde ayrıca ele alınmalıdır.

• Emlak vergisi beyan değeriniz,

Bu konuda sizin tarafınızdan veya mahallenizden biri tarafından açılmış dava/davalar varsa  o davada özellikle İdarenin savunma argümanları, dosyanın tamamı ve alınan kararlar argüman olarak kullanılabilecektir.

2017 yılında Emlak Vergisi Takdir Komisyonu Kararları ile yapılan takdirler de rayiç bedeli belirleme amacıyla yapılmıştır. Emlak piyasasının, ekonominin canlı olduğu bir dönemde belirlenen, o gün için ihtilaflara sebep olmuş bir değerlemenin kat be kat üzerinde bir değerleme, bugün ki ekonomik koşullarda ve gayrimenkul piyasası şartlarında iktisadi ve teknik icaplara aykırılık taşımaktadır.

• Yakın zamanda oluşan emsal bir satışın bedeli.
• Emsali konutların satış ilanlarında talep edilen bedel.
• Yakın zamanda alınmışsa konutun alım bedeli.
• SPK onaylı bir gayrimenkul değerleme şirketine yaptırılacak değerleme
• Edinilebiliyorsa emsal konutlar için yapılmış değerleme raporları,
• Kredi kullanılmış ise bankanın değerleme raporu,
• Sigorta şirketince belirlenen değer,

vb. her türlü belge, argüman kullanılabilecektir.

Bu belge ve argümanların tamamı sadece itirazlarda değil açılacak davalarda da kullanılabilir.

Bu belge ve bilgi türü argümanlar yanında çok sayıda usul ve esasa ilişkin (Anayasal ve yasal) argümanın da mevcut olduğunu düşünmekteyiz.

3.     Bir değerleme de ben mi yaptırmalıyım? Ne zaman?

Gerek ilk itiraz, gerek TKGM muhatap alınarak açılacak dava ve gerekse vergi mahkemesinde açılacak davada ilk aşamada sizin de bir değerleme raporu sunulması zorunlu değildir.

Davaların her aşamasında her türlü delil veya argümanı paylaşabiliriz.

İtiraz aşamasında TKGM’ nin itiraz dilekçesiyle sunulacak değerlemeyi dikkate alması iş yükü gözetildiğinde fiilen oldukça zor olacaktır. Kural olarak, idarenin yasanın çıktığı tarih ile tebligatların yapılmaya başladığı zaman aralığında söz konusu değerlemeleri hukuka uygun biçimde yaptırmış olması oldukça zordur. Bu hukuki sorunun, yasama, yürütme ve yargı kurumlarının kapsamlı değerlendirmeleri sonrasında Varlık Vergisi uygulamalarının ortaya çıkardığı sorunları yeniden gündeme getirmeyeceğini umuyoruz.

4.    İtiraz üzerine idarenin cevabı 

İtirazdan sonraki 15 günlük sürede bu itirazın TKGM tarafından sonuçlandırılması gerekiyor. İdarenin cevabı itiraz eden konut sahibine tekrar tebliğ edildiğinde, yasaya göre yapılan değerleme “kesinleşiyor”. 

5.     Danıştay 9. Dairesinin Kararı

Bu vergi, emlak vergisi ile aynı olmamakla birlikte vergi matrahının oluşum sürecinin emlak vergisindeki arsa birim fiyatı belirlemesine ilişkin süreçle kesiştiğini ifade etmek mümkündür.   Emlak vergisi arsa birim fiyatı ile ilgili olarak  2012 yılında Anayasa Mahkemesi Kararı (E. 2011/38, K. 2012/89) ile vergi mükellefleri dava açma hakkına sahip olmuş ve söz konusu kararlara karşı davanın nasıl açılacağı hukuk çevrelerinde  tartışılmıştı. Bu tartışmalara ilişkin olarak, Danıştay 9. Dairesi, emlak vergisi değerinin hesabında esas alınan arsa birim değerine dava açılacaksa, davanın, belirlenen birim değerinin ilanından yani kesinleşmesinden önce açılması gerektiği gerekçesi ile ilk mahkeme kararlarını bozmuştur.

Söz konusu içtihadın içeriği şu şekildedir: “ …belirlenen  arsa ve arazi asgari metrekare birim değerlerinin kesinleşmesinden önce idareye yazılı başvuru sonucu verilen cevaptan veya herhangi bir şekilde öğrenildiği tarihten itibaren 2577 sayılı Kanunun 7.maddesinde yer alan 30 gün olan genel dava açma süresi içinde söz konusu işlemin iptali istemiyle dava açmaları gerekmekte olup sözü edilen değerlerin kesinleşmesinden sonra dava açma imkânı bulunmamaktadır”.

Bu tartışmalardan hareketle yasada bahsi geçen sürelerin geçmesiyle yani 15 gün içinde itiraz edilmez veya yapılan itiraza ret cevabı üzerine DKV’ye esas olacak konut değerinin “kesinleşme”sinden bahsetmek mümkün görünüyor. Kesinleşen değer, vergiye tabi
ekonomik-rakamsal değer/baz/matrah olacaktır.

Danıştay’ın bu uyuşmazlıklarda da  benzer bir yorum yapması halinde davanın tebligatı alır almaz 15 gün içinde açılmış olması en güvenli yol gibi görünmektedir.

Bununla birlikte, hukuken Danıştay’ın yukarıdaki kararına hiç bir şekilde katılmamız mümkün olmadığı gibi, bu kararın yarattığı tedirginlik ile hukuki bir değerlendirme yapılmasını da doğru bulmuyoruz. Zira bu halde, davanın açılması süreci hukuken oldukça karmaşık bir hal almaktadır.

Bu nedenle, bu kararları biliyor olmakla birlikte Türk Yargısına güvenmekten başka yapacak bir şeyin olmadığını düşünüyoruz.

6.  Dava Yoluna Gitmek İçin İdari İtiraz Zorunlu mudur? Dava Nasıl
Açılabilir?

Yasanın lafzında itiraz usulünün dava açma bakımından zorunlu başvuru olarak düzenlenmediğini yorumluyoruz. Bu görüşten hareketle, değer bildiriminin tebliğinden itibaren 30 gün içinde (İdare mahkemesinde, idari işleme karşı dava  açıldığına göre neden 60 günde değil denilebilir, usulle ilgili ihtiyatlılık ve bir an önce yol alma kaygısından bunu tavsiye ediyoruz) itirazın sonucunu beklemeksizin, rapor ile ilgili olarak idari yargıda dava açması yoluna gidilebilir.

İtiraz yapıldı ise itirazın reddi kararının tebliği  üzerine de 30 gün içinde dava açılması yerinde olacaktır.

7.     Dava nerede açılacak?

Burada bir tartışma alanı değerlemeye esas raporların idari yargıda mı yoksa adli yargıda mı dava konusu edilmesi gerektiği yönünden yapılabilir. Hukuksal niteliği itibariyle ilgilisi üzerinde “doğrudan sonuç doğuracak hazırlık işlemi” olan  bu raporlara benzer konularda uygulamada,  örneğin riskli yapı tespitine ilişkin özel hukuk kişileri tarafından hazırlanan riskli yapı tespit  raporunun iptaline ilişkin uyuşmazlıklar idari yargıda görülmekte ve uyuşmazlıklar karara bağlanmaktadır. Dava açıldığında idare mahkemesi kendisini yetkisiz görürse dava yetkili mahkemeye gönderileceği için herhangi bir hak kaybı yaşanmayacaktır.

8.    Değerleme tutarına karşı dava yeri ve muhatabı

Dava Ankara da ve Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’ne karşı açılacak.

9.    İhtirazi kayıtla beyan yapılabilir mi? 

Yasa, verginin beyan üzerine tahakkuk edeceğini hüküm altına almıştır. Bu durumda, bildirime ilişkin uygulama işlemi veya değerleme raporundan bağımsız olarak beyannamenin ihtirazi kayıtla verilerek, beyanda bulunulan yer “vergi mahkemesinde” dava açılması mümkündür.

Beyanname üzerinde ihtirazi kayıtla verildiği mutlaka belirtilmelidir.

10.  İhtirazi kayıtla beyan üzerine dava açmasak ne olur?

İhtirazi kayıt üzerine ille dava açmanız gerekmiyor. Dava açmamışsanız ve konu Anayasaya aykırılık temelinden karara bağlanırsa, ihtirazi beyanları sonrası dava açmayanlar ödedikleri fazla tutarları çok büyük bir olasılıkla iade alamayacaklar.

Dava ilk tebliğ veya itirazın reddi üzerine açılmış ve usule veya esasa ilişkin diğer argümanlar nedeniyle olumlu sonuçlanmışsa kendi beyanınıza karşı dava açmamış olsanız da kanaatimizce ödediğiniz tutarın iadesi gerekir. Ancak o aşamada İdare, beyana dava açılmamış olmasını gerekçe göstererek ödeme yapmayabileceğinden biz beyana da dava açılmasını ve ilk açılan dava ile birleştirilmesi talebinde bulunulmasını tavsiye ediyoruz.

11.   Birleştirme talebinin sonucu ne olur?  

Ancak ilk mahkeme Ankara idare mahkemesinde ve TKGM ye karşı açılmış, ikinci dava gayrimenkulün bulunduğu yer vergi mahkemesinde Vergi İdaresine karşı açılmış olacağından nasıl birleştirilebileceği de ayrı bir hukuki tartışma konusudur.

Bu nedenle de büyük bir ihtimalle iki ayrı yargı yerinde, iki ayrı muhataba karşı açılmış davalar ayrı ayrı devam ettirilecektir.

12. Dava açmak ödemeyi durdurmaz

İhtirazi kayıtla beyan ederek dava açtığınızda ne yazık ki tarh edilen vergi ödenmek zorundadır.

13.  Beyan eder ancak ödemezsek ne olur?

Mali İdare beyanınız üzerine tahakkuk eden ancak ödenmemiş vergiyi takibe geçer, haciz vb. yollarla tahsile çalışır.

14. Mahkemeden yürütmeyi durdurma kararı almak mümkün mü?

İhtirazi kayıtla beyan üzerine açılan dava da veya tebligat yahut itirazın reddi üzerine açılacak davalarda yürütmenin durdurulması talebinde bulunulabilir.

Mahkemenin yürütmeyi durdurma kararı vermesi durumunda Mali İdarenin ödenmemiş vergiyi tahsil etmesi hukuken mümkün değildir.

15.  Yürütmeyi durdurma kararı üzerine ödediğimiz tutar iade edilir mi?

İhtirazi beyanınız üzerine açtığınız davada yürütmeyi durdurma (YD) kararı verildi ise hukuken daha önce ödenmiş tutarların iadesi gerekmektedir. Ancak uygulamada Mali İdarenin bu tür durumlarda, YD karalarını farklı yorumlayarak, ödememe eğiliminde olduğunu gözlemliyoruz.

16. Takdir edilen değere dava açmadan beyana dava açılabilir mi?

Bildirime ilişkin uygulama işlemine ve/veya rapora dava açılmamış olur ise daha önce Emlak Vergisi Takdir Komisyonu Kararlarına ilişkin açılan davalarda yapılan tartışmalardan hareketle beyan üzerine ihtirazi kayıtla dava açılamayacağı yönünde usuli bir tartışma yapılması mümkündür. O nedenle,  kesinleşmeyi engellemek açısından, her hâlükârda, beyan öncesinde uygulama işlemine (değeri tebliğ eden yazıya veya itiraz sonrası gelen cevaba) karşı da dava açılmasının yerinde olacağını düşünüyoruz.

17.  Beyan Edilmese Ne Olur?

İdare re’sen cezalı vergi tarhı yapacaktır. Uyuşmazlık yargıya taşındığında ilk tebligatı veya idareye yaptığınız itirazınızı dava konusu yapmamışsanız, Danıştay 9. Dairesi kararı dikkate alındığında (katılmamakla birlikte) davayı kaybetme olasılığı yüksek görünmektedir.

Değer tebligatına veya itirazınız üzerine gelen cevaba dava açmışsanız, davanın sonucu beyan etmemeniz üzerine yapılan tarhiyata karşı açtığınız davanın sonucuna etkili olacaktır. Tebligata veya itiraz üzerine gelen cevaba karşı açılmış davanın sonucunu kestirmek mümkün olmadığından beyan etmeme halinde vergi tutarında bir cezayı söz konusu olacaktır.

Olumlu yanı davada aleyhinize bir karar çıkmadıkça ödemeye zorlanamazsınız.

18. Dava kazanılırsa fazla ödenen tutar iade alınabilir mi?

Evet. Faiziyle fazla ödediğiniz tutarı iade alabilirsiniz.

19. Ömür boyu yeniden değerlenerek verginin hesaplandığı matrah devam edecek

Bir kez kesinleşecek matrah her yıl otomatik olarak yeniden değerleme oranında artarak kullanılacak. Bu nedenle bu konunun yargıya götürülmesi oldukça önemli.

20.  Bir sürpriz de Emlak Vergisinde yaşanabilir

Emlak Vergisi rayiç bedel üzerinden alınmaktadır. Bir başka vergi için belirlenen ve rayiç bedeli olduğu ifade edilen bu bedel çok büyük bir ihtimalle emlak vergisi için de kullanılacaktır. 

21. Vergileme yöntemi değişebilir mi?

Değişebilir. Bunun anlamı, portföy değeri 5 milyonu aşan gayrimenkul sahiplerinin tamamının vergi kapsamına alınmasıdır. İkinci aşamada, bu vergi bu şekliyle oturtulduğunda çok büyük bir ihtimalle böyle bir değişiklik yapılabilecektir.