17 Temmuz 2024 tarih ve 32604 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren III52.3.f sayılı Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliğinde (“Tebliğ”) Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ (“Tebliğ Değişikliği”) ile -temel olarak -gayrimenkul yatırım fonlarının (“GYF”) (i) gayrimenkul projelerine yatırım yapmasının önü açılarak konut üretimine katkı sağlayabilmeleri, (ii) başvuru süreçlerinin sadeleştirilmesi amaçlarıyla Tebliğ’de bazı değişiklikler yapılmıştır. Bu kapsamda, GYF’lerin yatırım yapacağı gayrimenkul projelerine ilişkin usul ve esaslar, şemsiye fona ilişkin usul ve esaslar, ihraç sözleşmesi gibi yeni hususlar düzenlenmiş ve ayrıca ihraç belgesinde yer alan bazı hususlara ihraç sözleşmesinde yer verilmesi gibi hususlarda değişiklik yapılmıştır.
Tebliğ Değişikliği ile yürürlüğe giren önemli yeni düzenlemelere ilişkin özet açıklamalarımız aşağıdadır:
GYF’lerin gayrimenkul projelerine yatırım yapmasının önü açıldı
Tebliğ Değişikliği öncesinde bazı istisnalar (TOKİ, İller Bankası A.Ş., belediyeler ile bunların bağlı ortaklıkları, iştirakleri ve/veya yönetim kuruluna aday gösterme imtiyazının bulunduğu şirketler tarafından gerçekleştirilen inşaat ruhsatı alınmış projeler) haricinde GYF’lerin herhangi bir gayrimenkul projesine yatırım yapması mümkün değildi. Ancak Tebliğ Değişikliği ile GYF’lerin münhasıran bağımsız bölüm toplam brüt alanının yarısından fazlasının konut kullanımına ayrılmış olduğu bağımsız gayrimenkul değerleme kuruluşlarınca hazırlanacak bir rapor ile tespit edilen gayrimenkul projelerine (“gayrimenkul projeleri”) yatırım yapabilmesine imkân tanınmıştır.
Gayrimenkul projelerine yatırım yapmak üzere kurulan Proje GYF’lere ilişkin usul ve esaslar belirlendi
Proje GYF nedir? - Proje GYFler, bir veya birden çok gayrimenkul projesine yatırım yapan, bu projelerin geliştirilmesi veya inşası sürecinde yer alan bir tür gayrimenkul yatırım fonu olup, projelerin tamamlanmasıyla birlikte değer artışı sağlamayı hedeflerler. Nitelikleri gereği, yüksek risk ve potansiyel olarak yüksek getiri sunarlar, genellikle uzun vadeli yatırım yaptıklarından, likidite açısından diğer fon türlerine göre daha sınırlı olabilirler.
- Unvanlarında “Proje Gayrimenkul Yatırım Fonu” ifadesine yer verilmesinin zorunlu tutulacağı belirtilmiştir.
- GYF portföyünün yalnızca (i) üzerinde proje geliştirilecek olan arsalar, gayrimenkul projeleri ile (ii) yalnızca unvanında kısa vadeli veya para piyasası ibaresi bulunan yatırım fonları katılma payları, ters repo, T.C. Hazine ve Maliye Bakanlığı Varlık Kiralama Anonim Şirketi tarafından ihraç edilen kira sertifikaları, kamu borçlanma araçları, vadeli mevduat ve katılma hesaplarından oluşabileceği belirtilmiştir.
- Tebliğ Değişikliği ile birlikte proje gayrimenkul yatırım fonlarına, mevcut GYF’ler için öngörülen fon toplam değerinin en az %80’inin gayrimenkul yatırımlarından oluşmasına ilişkin portföy sınırlamasının uygulanmayacağı belirtilmiştir.
- Proje gayrimenkul yatırım fonlarının kendi mülkiyetlerindeki arsa ve arazilerin yanı sıra, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı arsa satışı sözleşmeleri akdettiği başka kişilere ait arsalar üzerinde gerçekleştirilen gayrimenkul projelerini portföylerine dahil edilebileceği ve üst hakkı tesis ettirmek veya devam eden projelerden konut niteliğindeki bağımsız bölümler satın almak suretiyle gayrimenkul projelerine yatırım yapabileceği belirtilmiştir.
- Proje gayrimenkul yatırım fonları adına tapuda fon adına tescil edilen arsalar üzerinde en geç 3 yıl içerisinde Tebliğ’de belirtilen şartları sağlayan gayrimenkul projelerinin inşaatına başlanması için tüm yasal gerekliliklerin yerine getirilmesi gerektiği belirtilmiştir.
- Bir veya birden fazla tarafla ortak bir şekilde yürütülecek projeler kapsamında proje gayrimenkul yatırım fonlarının taraf olacağı hasılat paylaşımlı sözleşmelerden kaynaklanan haklarının sözleşmenin karşı tarafının Türkiye Cumhuriyeti Ziraat Bankası, Türkiye Halk Bankası Anonim Şirketi ve Türkiye Emlak Bankası Anonim Şirketi, Türkiye Vakıflar Bankası Türk Anonim Ortaklığı, Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonu, TOKİ, İller Bankası A.Ş., belediyeler ile bunların bağlı ortaklıkları, iştirakleri ve/veya yönetim kuruluna aday gösterme imtiyazının bulunduğu şirketler olduğu durumlar hariç olmak üzere, ipotek, kefalet, garanti, banka teminat mektubu gibi teminata bağlanmış olmasının zorunlu olduğu belirtilmiştir. Teminatın ipotek, garanti veya kefalet olarak verilecek olması durumunda, söz konusu teminatların GYF’nin haklarını koruyacak nitelikte olduğunun tespitinden Kurucunun sorumlu olduğu belirtilmiştir.
- Portföye dahil edilecek projelere ilişkin tüm yasal izinlerin alınmış, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak temin edilmiş ve bu durumun bağımsız gayrimenkul değerleme kuruluşlarına tespit ettirilmiş olması; ayrıca projenin bina tamamlama sigortası, banka teminat mektubu, hakediş sistemi veya Kurulca uygun görülecek nitelikteki yöntemlerden en az biriyle teminatlandırılması gerektiği belirtilmiştir.
- Portföye dahil edilecek projelere ilişkin her türlü inşaat işleri ile yapım işlerinin tarafların inşaat işlerinden doğan karşılıklı hak ve yükümlülüklerini içeren bir sözleşme dahilinde müteahhitlerce yapılmasının zorunlu tutulacağı belirtilmiştir.
- Gayrimenkul projelerine ilişkin inşaat işlerini yapacak müteahhidin “Yapı Müteahhitlerinin Sınıflandırılması ve Kayıtlarının Tutulması Hakkında Yönetmelik”te tanımlanan A veya B grubu müteahhitlik yetki belgesine sahip olması gerektiği düzenlenmiştir.
Menkul kıymet yatırım fonları için uygulanmakta olan şemsiye fon yapısının GYF’ler için de uygulanmasına imkân tanındı
Tebliğ Değişikliği ile menkul yatırım fonlarında olduğu gibi GYF’ler de şemsiye fon olarak kurulabilecektir. Böylece, kurulacak her bir GYF için ayrı bir içtüzük oluşturmaksızın, yeni kurulacak GYF’nin payları tek bir içtüzük altında ihraç belgesi ile ihraç edilebilecektir.
Fon ihraç sözleşmesi kavramı getirildi
Asgari unsurları Tebliğ Değişikliği ile belirlenen, GYF ile yatırımcılar arasında bireysel veya toplu olarak akdedilecek fon ihraç sözleşmesi düzenleme altına alınmıştır. Tebliğ Değişikliği ile ihraç belgesinde sadeleştirmeye gidilmesi kapsamında, yatırımcıların bilgilendirilmesine devam edilebilmesini teminen ihraç belgesinde yer alan unsurların bir kısmına fon ihraç sözleşmesinde yer verilmiştir.
Katılma paylarının satışı için satış başlangıç tarihinde değişiklik yapıldı
Tebliğ Değişikliği öncesinde onaylı ihraç belgesinin Kurucu tarafından teslim alınmasını takip eden altı ayı geçemeyeceği şeklinde düzenlenen katılma payı satış başlangıç tarihi, Tebliğ Değişikliği’nde -GSYF Tebliği ile paralel şekilde- bir yıl olarak hüküm altına alınmıştır.
Önceden kuruluşuna izin verilen GYF’ler için geçiş hükümleri getirildi
- Tebliğ Değişikliği ile mevcut GYF’lere yatırımcılarıyla fon ihraç sözleşmesi imzalamaları ve ihraç belgelerinin yeni standarda uyumlaştırmalarını sağlamaları için 31 Aralık 2024’e kadar süre verilmiştir.
- Mevcut GYF’lerden 17 Temmuz 2024 tarihi itibarıyla katılma payı ihraç etmiş ve portföyü gayrimenkul projelerine ilişkin getirilen esas ve usullere uygun olanların, gayrimenkul projelerine yatırım yapabilmek için yatırımcılarla fon ihraç sözleşmesi imzalamak kaydıyla ve içtüzük ve/veya ihraç belgesi değişikliği yapılması talebiyle 17 Ağustos 2024 tarihine kadar SPK’ya başvurması gerekmektedir.
